Trong 30 năm qua, bất động sản là lĩnh vực đem đến sự giàu có cho hàng triệu người Việt Nam và hàng trăm ngàn doanh nghiệp. Thặng dư từ địa ốc tạo ra bộ mặt thịnh vượng cho cả xã hội và người dân nhưng bên trong ẩn chứa nhiều nghịch lý. Sự thịnh vượng trên mây này có kéo dài?

Phát triển mang tính quy luật

Trong tháp Malow về nhu cầu, các nhu cầu thiết yếu nhất của con người được chia làm 5 nhóm. Trong đó, chân đế là “nhóm nhu cầu sinh lý”- các như cầu sinh học thiết yếu: nhu cầu ăn uống, nhu cầu lưu trú, nhu cầu hít thở không khí, nhu cầu quần áo và nhu cầu tình dục…

Vì vậy, sự phát triển và bùng nổ bất động sản tại Việt Nam thời gian qua là tất yếu khi hướng vào việc đáp ứng các nhu cầu cơ bản nhất của người dân: chỗ ở. Sự phát triển của thị trường bất động sản 30 năm qua đến từ một số lực đẩy lớn:

+ Đáp ứng nhu cầu cơ bản nhất của xã hội.

+ Mỗi năm dân số Việt Nam tăng thêm 1-1,5% trong 15 năm qua, tương đương mỗi năm thêm khoảng 1 triệu người, nhu cầu nhà ở gia tăng là tất yếu

+ Kinh tế phát triển, đời sống được cải thiện kéo theo các nhu cầu về chỗ ở tốt và cao cấp hơn

+ Quá trình đô thị hóa không thể đảo ngược khi ngày càng nhiều hậu duệ của Sapiens sống trong các đô thị, điều hàng trăm năm trước đã xảy ra tại châu Âu và Hoa Kỳ và vài chục năm trước xảy ra tại các quốc gia phát triển ở châu Á.

+ Hạ tầng kết nối giúp thu hẹp khoảng cách giữa các địa phương đưa bất động sản phát triển

+ Hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản ngày càng hoàn thiệt giúp thị trường lành mạnh, tháo gỡ các vướng mắc

+ Đầu tư FDI vào Việt Nam thuộc nhóm cao tại châu Á, kéo theo các nhu cầu phát triển bất động sản cao cấp đáp ứng cho chuyên gia nước ngoài.

+ Lượng tiền kiều hối chảy vào bất động sản, nhà đầu tư nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

+ Giải pháp thanh toán linh hoạt và hỗ trợ vốn từ ngân hàng và chủ đầu tư giúp tàng lớp trung lưu có thể trả góp nhà ở

+ Các cá nhân và doanh nghiệp trở nên giàu có khi đầu tư vào địa ốc cuốn theo các nhà đầu tư cá nhân coi bất động sản là kênh đầu tư/ đầu cơ

Những nghịch lý

Dù vậy thị trường bất động sản Việt Nam tồn tại vô số các nghịch lý: 

• GDP bình quân đầu người Việt Nam đạt 4.700 USD (2024). Tại Hà Nội và TP.HCM, giả định một căn hộ 50 m² có giá bán thấp nhất 60 triệu đồng/m² tương đương một lao động mất 25 năm không chi tiêu ăn uống và sinh hoạt mới có thể mua được nhà (giả định giá nhà không tăng và bỏ qua lạm phát). Nếu không gia tăng thu nhập và có nguồn tài chính khác, một người thu nhập trung bình không bao giờ sở hữu được nhà ở đô thị lớn.

• Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập. Theo Savills năm 2025, chung cư tại Hà Nội đã tăng giá 50%, tuy nhiên thu nhập của người dân nói chung chỉ tăng 10%. Trong quá khứ, nghịch lý này lặp lại thường xuyên khiến giá bất động sản ngày càng cách xa mức chi trả thực tế. Tương lai gần điều này vẫn diễn ra

• Ngay cả thời điểm thị trường trầm lắng, đóng băng, giá nhà không giảm. Nếu giá bán giảm là chiêu bài của chủ đầu tư giảm đi các tiện ích, thay thế thiết bị giá thấp và thu hẹp diện tích để giá bán có vẻ thấp đi

• Sản phẩm trên thị trường chủ yếu tập trung vào căn hộ cao cấp và hạng sang trong khi nhu cầu xã hội tập trung ở phân khúc giá thấp và chung cư bình dân. Lý do, lợi nhuận dẫn dắt và năng lực yếu.

• Bất động sản thương mại Việt Nam ở mức rất cao, kinh doanh gần như không thể có lãi nhưng chủ nhà phố thương mại vẫn không giảm giá, thậm chí tăng giá thuê theo năm

• Tỉ suất từ bất động sản cho thuê thấp hơn hẳng so với tiền gửi ngân hàng. Giá bất động sản cho thuê có yield phổ biến xoay quanh mức 4-4,5%, trong khi lãi suất tiền gửi 12 tháng ở mức 5-6%.

• Đất đai tại Việt Nam không hề khan hiếm như Hồng Công hay Singapore. Từ lõi đô thị Hà Nội và TP. HCM bán kính 20-30 km, có quỹ đất sạch dồi dào có thể xây dựng các đại đô thị. Điều cần bổ sung là xây dựng hạ tầng kết nối. Dù vậy, bất động sản vẫn khan hiếm.

• Hàng chục ngàn căn nhà tái định cư bỏ hoang nhiều năm trong khi nhu cầu nhà ở trong xã hội rất cao. Đây là nguồn lực lãng phí khổng lồ.

• Hà Nội và TP.HCM có hàng trăm ngàn triệu phú đô la Mỹ nhờ sở hữu các căn nhà mặt tiền, tuy nhiên rất nhiều người ngồi trên một đống tài sản nhưng khan hiếm tiền mặt, có cuộc sống khó khăn 

Sự có lý của nghịch lý

Mọi việc tồn tại trong một thời gian dài  đều có lý do riêng, ngoài các yếu tố khách quan đã nhắc đến ở trên, nghịch lý vĩ đại của thị trường bất động sản Việt Nam đến từ một số lý do:

• Sự chệnh lệch cung cầu. Sự chênh lệch này thể hiện qua một số dẫn chứng. Theo CBRE Việt Nam, giai đoạn 2017-2018, thời hoàng kim của bất động sản tại TP.HCM tổng nguồn cung đạt 32-33 ngàn đơn vị nhà ở/năm. Theo kết quả điều tra dân số quốc gia, năm 2019 dân số TP.HCM đạt 8,99 triệu người. Cuối năm 2023 dân số TP.HCM đạt 9,45 triệu người. Như vậy bốn năm gần nhất trung bình mỗi năm TP.HCM  có thêm 115-120 ngàn nhân khẩu di dân cơ học, nhu cầu nhà ở cũng kéo theo tương ứng. Cả năm 2024 nguồn cung bất động sản TP.HCM có 5000 đơn vị nhà ở, năm 2025 và 2026 lần lượt là 8000 và 10 ngàn. Quan hệ cung cầu quyết định giá bán một sản phẩm, khoảng cách quá xa về cung cầu khiến giá bán neo ở mức cao.

• Nhà đầu tư lướt sóng chiếm đa số. Theo thống kê, 80% người mua trên thị trường sơ cấp (lần đầu mở bán) là nhà đầu tư lướt sóng. Chỉ 15% người mua nắm giữ sản phẩm sang năm thứ ba. Ngân hàng vạch ra các giải pháp thanh toán hấp dẫn, như đóng tiền 1 đợt, sau đó khi nhận nhà mới phải thực hiện thanh toán tiếp theo kích thí sự gia tăng hoạt động của các nhà đầu tư. Nhà đầu tư lướt sóng chiếm đa số đã giúp thanh khoản thị trường 

• Niềm tin giá bất động sản chỉ có tăng. Trong quá khứ, 30 năm qua, các cơn sốt địa ốc tạo ra sự giàu có trên diện rộng cho các cá nhân và doanh nghiệp. Niềm tin này vẫn đang tiếp tục và truyền cảm hứng cho các nhà đầu tư lướt sóng bất động sản, thu hút họ tham gia thị trường.

• Chủ đầu tư không chấp nhận hạ giá bán dù thị trường khó khăn. Một dự án bất động sản Việt Nam hiếm khi không đổi chủ lòng vòng vài lần. Và mỗi lần chuyển nhượng giá bán được nâng cao. Người mua dự án cuối thường chỉ có 1 đồng, đi vay 9 đồng để mua dự án (nguồn tiền thường qua trái phiếu hoặc thặng dư bán cổ phần). Một dự án sạch phát lý, thời gian tối thiểu từ khi triển khai đến khi xong mất 4-5 năm, tương đương chi phí tài chính (lãi vay) khiến giá trị miếng đất tăng lên gấp đôi. Chủ đầu tư chuyển toàn bộ chi phí tài chính sang phía người mua.

• Các chi phí vô hình đẩy sang phía người mua. Các thủ tục đất đai và việc cấp phép dự án tại Việt Nam là một ma hồn trận, các chi phí bôi trơn sẽ được hạch toán vào giá bán và đẩy sang phía người mua khiến giá bán +++.

• Chủ đầu tư chỉ tập trung làm các dự án cao cấp do không có năng lực quản lý chi phí. Tỉ suất lợi nhuận của phân khúc nhà giá thấp chỉ từ 3-5%, trong trường hợp nguyên liệu xây dựng biến động mạnh thậm chí nhà phát triển dự án chuyển sang lỗ. Sản phẩm cao cấp có giá bán cao hơn, khoảng 15-20% bảo vệ biên lợi nhuận của chủ đầu tư. Thực chất sản phẩm cao cấp hầu hết nằm ở yếu tố marketing và chử đầu tư bổ sung một thêm số tiệt ích thêm

Dự báo: Giá bất động sản tiếp tục tăng cho đến khi nhu cầu thị trường không còn hấp thụ được. Nghịch lý vẫn tiếp tục tồn tại.